« Voici l’héritage de deux frères,
Celui qui est au-dessus a renouvelé sa partie.
Celui du bas dit qu’il veut casser pour lui et reconstruire.
Ça va se passer comment ? »
Lorsqu’un parent décède et qu’il laisse à ses enfants une seule maison, l’on parle de bien en indivision.
(L’indivision c’est la situation juridique dans laquelle plusieurs personnes sont titulaires d’un même droit de propriété sur un bien ou un ensemble de biens, sans que leurs parts respectives soient matériellement divisées.)
• Art.176 Loi n°2018‐005 du 14 juin 2018 portant Code foncier et domanial togolais.
“L’indivision est la situation d’un bien ou d’un ensemble de biens sur lequel plusieurs personnes sont titulaires de droits de même nature, sans qu’aucune d’entre elles n’ait de droit exclusif sur une partie déterminée.”
Puisque, cet héritage est régi par le principe l’indivision, qui signifie que les frères sont héritiers en commun de la maison, sans qu’il y ait de partage matériel. Chaque héritier a donc un droit égal sur l’ensemble de la maison, mais ne peut pas en disposer librement sans l’accord des autres.
Si la maison est scindée en deux, avec la partie du haut pour l’un et la partie du bas pour l’autre, la maison est considérée comme une copropriété.
• Art.180.‐ Loi n°2018‐005 du 14 juin 2018 portant Code foncier et domanial togolais.
“Lorsque différents étages, appartements, ou locaux d’un immeuble appartiennent à divers propriétaires, ceux‐ci, à défaut de titres contraires, sont présumés être copropriétaires du sol et de toutes les parties du bâtiment qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif de l’un d’eux tels que les cours, murs, toitures et gros œuvres, les planchers, les escaliers et ascenseurs, locaux affectés aux gardiennage ou à l’entretien commun, les passages ou corridors, les appareils de climatisation et les canalisations de toutes sortes, à l’exception de celles se trouvant à l’intérieur de chaque local. Les cloisons séparatrices des locaux appartiennent en mitoyenneté aux propriétaires de ces locaux.”
POUR ALLER PLUS LOIN
La copropriété est un mode d’organisation de la propriété d’un immeuble qui implique des droits et des obligations pour les copropriétaires. Lorsqu’un copropriétaire veut réaliser des travaux qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, il doit obtenir l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. S’il ne respecte pas cette règle, il s’expose à des sanctions civiles et pénales. On parle de la copropriété indivise. (Le bien n’est pas matériellement divisé, mais les copropriétaires partagent le droit de propriété.)
Au Togo, la loi n°2018‐005 du 14 juin 2018 portant Code foncier et domanial togolais, statut de la copropriété des immeubles bâtis fixe les règles applicables en matière de copropriété. Selon cette loi, le copropriétaire qui veut casser et construire au rez-de-chaussée doit respecter les conditions suivantes :
- Il doit notifier son projet de travaux au syndic de copropriété, qui est chargé de convoquer une assemblée générale pour statuer sur la demande.
- Il doit obtenir l’accord unanime des autres copropriétaires, y compris celui du premier étage qui a déjà rénové son appartement. En effet, les travaux envisagés sont susceptibles de modifier la structure de l’immeuble et d’affecter la sécurité et la solidité de l’ensemble.
- Il doit respecter les règles d’urbanisme en vigueur et obtenir les autorisations administratives nécessaires, telles que le permis de construire ou la déclaration préalable de travaux.
- Il doit assumer seul les frais et les risques liés aux travaux, et indemniser les éventuels dommages causés aux parties communes ou aux parties privatives des autres copropriétaires.
Si le copropriétaire du rez-de-chaussée ne respecte pas ces conditions, il peut être assigné en justice par le syndicat des copropriétaires ou par tout copropriétaire lésé, qui peut demander la remise en état des lieux, la cessation des travaux, la réparation du préjudice subi et le paiement d’une astreinte.
SOLUTIONS
Le frère du haut doit d’abord essayer de dialoguer avec son frère du bas, pour lui expliquer les conséquences négatives de son projet, tant sur le plan matériel que relationnel. Il doit lui faire comprendre qu’ils sont copropriétaires de la maison, et qu’ils doivent donc se consulter et se respecter mutuellement. Il peut aussi lui proposer des solutions alternatives, comme vendre la maison et se partager le produit de la vente.
Si le dialogue est impossible ou infructueux, le frère du haut peut faire appel à un médiateur, un avocat ou un juge, pour faire valoir ses droits et protéger ses intérêts. Il peut invoquer le principe de l’abus de droit, qui interdit à un copropriétaire d’agir de manière à porter atteinte aux droits des autres copropriétaires. Il peut aussi demander une indemnisation pour le préjudice à venir.
Ecrit par Ophélia BOKO YAOU juriste en Droit des affaires
