Acheter un terrain sans titre foncier au Togo : quels risques et comment se protéger ?

Afi est commerçante au marché d’Adawlato, à Lomé. Après des années d’efforts, elle a économisé assez d’argent pour acheter un terrain sans titre foncier au Togo et construire sa propre maison. Un voisin lui propose un terrain de 600 m² dans le quartier d’Agoè à un prix très intéressant. Le problème : le vendeur n’a qu’un « certificat administratif » et non un titre foncier. Il assure Afi que « tout le monde achète comme ça au Togo ». Afi hésite. A-t-elle raison de s’inquiéter ? Quels risques court-elle ? Et comment peut-elle se protéger ?

Au Togo, les litiges fonciers représentent plus de 70 % des affaires pendantes devant les tribunaux. La question d’Afi est donc celle de milliers de Togolais chaque année. Pour y répondre, il faut se plonger dans le Code foncier et domanial de 2018 (loi n°2018-005 du 14 juin 2018), un texte de 724 articles qui organise l’ensemble du régime foncier togolais.

Les 3 types de documents fonciers au Togo

Le droit foncier togolais repose sur une cohabitation entre le droit moderne et le droit coutumier. Le Code foncier de 2018 organise un système de preuves hiérarchisé. L’article 665 établit clairement cette hiérarchie : « La preuve des droits fonciers se fait par le titre foncier. Toutefois, en ce qui concerne les terres non immatriculées, la preuve peut être rapportée, entre autres, par : le livret prévu par l’article 632, l’acte notarié, le certificat administratif, les actes délivrés lors des opérations de lotissement ou de remembrement, les avis d’imposition, l’aveu, le serment, les présomptions. » Chaque document offre un niveau de protection différent.

1. L’attestation villageoise (ou coutumière)

C’est le document le plus basique. Il est délivré par le chef de village ou de quartier. Il atteste simplement que, selon la coutume locale, le terrain appartient à telle personne ou telle famille.

Ce que dit la loi : Le Code foncier de 2018 reconnaît les droits fonciers coutumiers. L’article 6 alinéa 3 dispose que l’État détient le territoire national en vue, entre autres, de « la garantie du droit de propriété des personnes physiques et des collectivités acquis suivant les règles coutumières ». L’article 669 précise qu’à défaut de preuve de rang préférable, « le juge peut recourir au témoignage » et « peut également établir le droit de propriété à partir de présomptions résultant de l’occupation paisible de longue durée, la première occupation, le partage des produits agricoles ou de chasse, la culture d’essences pérennes ou tous indices matérialisant l’exercice de droits fonciers. »

Valeur juridique : Faible. Ce document ne protège pas contre la double vente. Il ne prouve pas de manière irréfutable la propriété. En cas de conflit avec un titre foncier, le titre foncier l’emporte systématiquement.

2. Le certificat administratif

C’est le document que le vendeur propose à Afi. Il est délivré par la préfecture ou la mairie. Il atteste que le terrain a fait l’objet d’une transaction reconnue par l’administration locale.

Ce que dit la loi : L’article 668 du Code foncier dispose que « le certificat administratif fait foi jusqu’à preuve contraire des mentions qu’il comporte ». Cependant, le même article précise immédiatement : « Lorsque le certificat administratif est en conflit avec le titre foncier, le juge accorde primauté au titre foncier. » Le certificat administratif n’est donc pas un titre de propriété définitif.

Valeur juridique : Moyenne. Il est reconnu par l’administration et fait foi jusqu’à preuve contraire, mais il cède toujours devant un titre foncier.

3. Le titre foncier

C’est le document ultime. Il est inscrit dans les livres fonciers tenus par le conservateur de la propriété foncière et confère un droit de propriété définitif et inattaquable.

Ce que dit la loi : L’article 666 du Code foncier est sans ambiguïté : « Le titre foncier fait la preuve de la propriété en matière immobilière. Lorsqu’il est régulièrement établi, il a la valeur d’un acte authentique et garantit à son titulaire de façon incontestable le droit de propriété de l’immeuble qui en est l’objet. » Et l’article 56 ajoute : « L’immatriculation est définitive ; aucun immeuble immatriculé ne peut être soustrait au régime ainsi adopté. »

En clair : le titre foncier est le seul document qui rend la propriété opposable à tous, de manière définitive et incontestable.

Ce que dit la loi : les articles clés du Code foncier

Voici les textes de loi que tout acheteur de terrain au Togo devrait connaître :

• Article 5 : « Le régime foncier en vigueur en République togolaise est celui de l’immatriculation des immeubles, déterminé par les dispositions du titre III du présent Code. » C’est le fondement de tout le système : au Togo, la sécurité foncière passe par l’immatriculation.
• Article 7 : « Nul ne peut être contraint de céder sa propriété ou ses droits réels immobiliers, si ce n’est pour la mise en œuvre des politiques de développement ou pour cause d’utilité publique, et moyennant, dans tous les cas, une juste et préalable indemnité. » C’est la protection contre l’expropriation arbitraire.
• Article 8 alinéa 8 : L’État doit « veiller au respect de l’égalité de l’homme et de la femme dans l’accès au foncier. » Afi, en tant que femme, a exactement les mêmes droits que n’importe quel homme pour acheter, posséder et immatriculer un terrain.
• Article 161 : « Tout transfert de droit de propriété immobilière en zone urbaine, périurbaine ou rurale est subordonné, sous peine de nullité absolue du contrat, à l’immatriculation de l’immeuble qui en est l’objet. » C’est l’article fondamental : en principe, toute vente immobilière doit être précédée de l’immatriculation du terrain.
• Article 163 : « Doivent être constatés par acte notarié : tous faits, conventions ou sentences ayant pour effet de constituer, transmettre, déclarer, modifier ou éteindre un droit réel immobilier. » La vente devant notaire est obligatoire.
• Articles 213 à 262 : Toute la procédure d’immatriculation, de la demande initiale au conservateur de la propriété foncière jusqu’à la délivrance du titre foncier.
• Articles 665 à 669 : Le système de preuve des droits fonciers et la hiérarchie des documents.

Les risques concrets pour Afi si elle achète sans titre foncier

Si Afi achète le terrain avec un simple certificat administratif, elle s’expose à plusieurs risques graves.

Le risque de double vente (stellionat)

C’est le fléau du foncier togolais. Le même terrain peut être vendu à deux ou trois personnes différentes, chacune avec un certificat administratif ou une attestation villageoise. Le Code foncier qualifie cette pratique de stellionat (article 9, définition 105) : un « délit civil consistant à vendre ou hypothéquer à une personne, au moyen d’affirmations mensongères ou de réticences, un bien qu’on avait déjà vendu ou hypothéqué à une autre personne ».

Les sanctions sont sévères. L’article 702 du Code foncier renvoie aux peines prévues par l’article 713 du Code pénal pour immatriculation frauduleuse : une peine d’emprisonnement de 1 à 3 ans et une amende de 100 000 à 3 000 000 FCFA, ou l’une de ces deux peines. Mais la procédure pénale ne garantit pas à l’acheteur lésé de récupérer son terrain. Seul celui qui détient un titre foncier sera protégé de manière définitive.

Concrètement, imaginez que le vendeur d’Afi vend le même terrain à Komlan la semaine suivante. Sans titre foncier, Afi et Komlan se retrouveront au tribunal pendant des années. Si Komlan fait immatriculer le terrain en premier, c’est lui qui sera reconnu propriétaire.

Le risque de revendication familiale

En droit coutumier togolais, un terrain appartient souvent à toute une famille, pas à un seul individu. Le vendeur peut vendre sans l’accord de tous les membres de la famille. Les autres membres peuvent alors contester la vente, même des années plus tard.

Le Code des personnes et de la famille encadre cette situation dans ses articles 498 à 512 sur l’indivision. L’article 502 est particulièrement important : le gérant d’un bien indivis « ne peut aliéner les biens indivis qu’avec le consentement unanime des indivisaires lorsque cette aliénation aurait pour effet de mettre fin à l’indivision ». Et l’article 505 prévoit un droit de préemption : tout indivisaire qui veut vendre sa part doit d’abord notifier les autres co-indivisaires, qui disposent d’un mois pour se porter acquéreurs. Toute vente réalisée en violation de cette règle est nulle.

Exemple : Kodjo vend une parcelle héritée de son père à Afi. Deux ans plus tard, les trois sœurs de Kodjo revendiquent leur part. Le tribunal annule la vente car elles n’avaient pas consenti (violation de l’article 502). Afi perd son terrain et doit se retourner contre Kodjo pour récupérer son argent – une procédure longue et incertaine.

Le risque d’expropriation sans indemnité suffisante

Le Code foncier de 2018 prévoit à son article 7 que « nul ne peut être contraint de céder sa propriété ou ses droits réels immobiliers, si ce n’est pour la mise en œuvre des politiques de développement ou pour cause d’utilité publique, et moyennant, dans tous les cas, une juste et préalable indemnité ». Mais sans titre foncier, il est difficile de prouver la valeur exacte de la propriété et d’obtenir une indemnité correcte. Le titre foncier, étant un document authentique (article 666), facilite considérablement la négociation de l’indemnité d’expropriation.

Le risque de nullité de la vente

L’article 161 du Code foncier est catégorique : tout transfert de propriété immobilière est subordonné à l’immatriculation de l’immeuble, sous peine de nullité absolue. En pratique, de nombreuses transactions se font encore sans immatriculation préalable au Togo, mais juridiquement, ces ventes sont fragiles et peuvent être contestées.

Comment Afi peut se protéger : les 4 étapes

Étape 1 : Vérifier l’identité et les droits du vendeur

Avant de payer quoi que ce soit, Afi doit exiger :

• La pièce d’identité du vendeur
• L’attestation villageoise signée par le chef de quartier ou de village
• Le certificat administratif délivré par la mairie ou la préfecture
• Le plan du terrain réalisé par un géomètre agréé
• L’accord écrit de tous les membres de la famille si le terrain est une propriété familiale (exigence de l’article 502 du Code des personnes et de la famille)

Étape 2 : Faire constater la vente par un notaire

L’article 163 du Code foncier de 2018 l’impose : « Doivent être constatés par acte notarié : tous faits, conventions ou sentences ayant pour effet de constituer, transmettre, déclarer, modifier ou éteindre un droit réel immobilier. » Le notaire vérifie l’identité des parties, s’assure que le vendeur est bien le propriétaire, et enregistre la vente de manière officielle. Les frais notariés représentent généralement entre 3 % et 5 % du prix de vente du terrain.

Étape 3 : Lancer la procédure d’immatriculation

C’est l’étape la plus importante. Après l’achat, Afi doit immédiatement déposer un dossier auprès du conservateur de la propriété foncière pour obtenir un titre foncier. La procédure est définie aux articles 213 à 262 du Code foncier :

1. Demande d’immatriculation (article 220) : Afi remet au conservateur une déclaration contenant son identité, la description de l’immeuble, et les titres justificatifs de son droit de propriété.
2. Publication et bornage (articles 225-236) : La demande est publiée au Journal officiel et un bornage contradictoire est effectué par un géomètre assermenté. Les propriétaires riverains et le public sont informés et disposent de 3 mois pour faire valoir leurs droits (article 231).
3. Vérification et délivrance (article 237) : À l’expiration des délais, si le conservateur constate l’absence d’oppositions et la régularité de la procédure, il procède à l’immatriculation de l’immeuble sur les livres fonciers. Le titre foncier est alors délivré.

L’article 55 du Code foncier précise que l’immatriculation est en principe facultative, sauf dans certains cas (lotissement, aliénation de terres domaniales, etc.). Mais c’est la seule garantie absolue de propriété.

Étape 4 : Vérifier l’absence d’opposition et publier la vente

Pendant la procédure d’immatriculation, toute personne qui a des droits sur le terrain peut se manifester par une opposition inscrite au registre spécial du conservateur (article 238). En cas d’opposition, l’immatriculation n’est accordée que si Afi rapporte la preuve de la mainlevée de toutes les oppositions (article 239). C’est une garantie supplémentaire contre la double vente et les revendications familiales.

Les litiges fonciers les plus courants au Togo

Au Togo, les tribunaux traitent chaque année des centaines de litiges fonciers. Pour acheter un terrain sans titre foncier en toute connaissance de cause, il est essentiel de comprendre les types de conflits les plus fréquents.

La contestation par les héritiers du vendeur

C’est le cas le plus courant. Le vendeur dispose d’un droit coutumier sur le terrain, mais ses frères, sœurs ou enfants n’ont pas été consultés. Après la vente, ils saisissent le tribunal pour revendiquer leur part sur le terrain vendu.

Le Code des personnes et de la famille est clair sur ce point. L’article 502 prévoit que le gérant d’un bien indivis ne peut aliéner les biens qu’avec le consentement unanime des indivisaires lorsque l’aliénation met fin à l’indivision. L’article 505 ajoute un droit de préemption : tout indivisaire qui veut céder sa part à une personne étrangère à l’indivision doit notifier ses co-indivisaires du prix et des conditions de la cession. Ceux-ci disposent d’un mois pour exercer leur droit de préemption. « Est nulle toute décision consentie par un indivisaire à une personne étrangère à l’indivision en violation des prescriptions du présent article » (article 505).

Exemple : Kodjo vend une parcelle héritée de son père à Afi. Deux ans plus tard, les trois sœurs de Kodjo revendiquent leur part. Le tribunal annule la vente car elles n’avaient pas consenti ni été notifiées conformément à l’article 505. Afi perd son terrain et doit se retourner contre Kodjo pour récupérer son argent – une procédure longue et incertaine.

Le conflit entre droit coutumier et droit moderne

Dans de nombreuses localités, le chef de village ou le comité foncier villageois délivre des attestations de propriété. Mais ces documents n’ont qu’une valeur indicative face au titre foncier. L’article 668 du Code foncier est explicite : « Lorsque le certificat administratif est en conflit avec le titre foncier, le juge accorde primauté au titre foncier. » Et l’article 666 précise que le titre foncier, « lorsqu’il est régulièrement établi, garantit à son titulaire de façon incontestable le droit de propriété ».

Ce conflit illustre pourquoi il est crucial de ne pas se contenter d’un document coutumier et d’engager la procédure d’obtention du titre foncier dès que possible. Pour en savoir plus sur cette procédure, consultez notre guide complet sur le titre foncier au Togo : procédure, coûts et documents.

L’arnaque à la double vente (stellionat)

Certains vendeurs malhonnêtes cèdent le même terrain à plusieurs acheteurs. Le Code foncier qualifie cette pratique de stellionat (articles 702 à 703). L’article 703 définit comme stellionataire « quiconque fait immatriculer en son nom un immeuble dont il sait n’être pas propriétaire » ou « quiconque fait inscrire un droit réel sur un titre qu’il sait ne pas lui appartenir ». Le Code pénal (article 713) punit l’immatriculation frauduleuse d’une peine d’emprisonnement de 1 à 3 ans et d’une amende de 100 000 à 3 000 000 FCFA.

Conseil : Pour éviter la double vente, la meilleure protection reste de lancer immédiatement la procédure d’immatriculation (articles 213 et suivants). Pendant cette procédure, la publication au Journal officiel et le bornage contradictoire permettent à toute personne ayant des droits sur le terrain de se manifester dans un délai de 3 mois.

Conseils pratiques pour les acheteurs de terrain au Togo

• Ne payez jamais la totalité du prix avant la signature chez le notaire. Versez un acompte de 10 % maximum.
• Visitez le terrain physiquement et parlez aux voisins. Ils peuvent vous informer sur l’historique du terrain et les éventuelles revendications.
• Exigez un bornage officiel par un géomètre agréé inscrit à l’Ordre des géomètres du Togo.
• Méfiez-vous des prix anormalement bas. Un terrain vendu en urgence cache souvent un problème juridique.
• Vérifiez que tous les co-héritiers ont signé. Si le terrain est une propriété familiale indivise, l’article 502 du Code des personnes exige le consentement unanime.
• Lancez la procédure de titre foncier dès l’achat. Plus vous attendez, plus le risque augmente. L’immatriculation (articles 213-262 du Code foncier) est votre seule protection définitive.

Pour en savoir plus sur la procédure complète d’obtention du titre foncier, consultez notre article détaillé : Titre foncier au Togo : procédure, coûts et documents nécessaires.

Si vous envisagez de faire une donation de terrain, les règles sont différentes. Lisez notre article : Komlan veut offrir une parcelle de terrain à sa copine : a-t-il le droit ?

En cas de conflit avec un voisin après l’achat, consultez notre article sur le bon voisinage et celui sur les murs d’interdiction à Lomé.

Pour comprendre vos droits en matière de succession et de partage de biens familiaux, consultez notre article complet sur le mariage, divorce, succession et partage des biens au Togo.

Foire aux questions (FAQ)

Est-il légal d’acheter un terrain sans titre foncier au Togo ?

La situation est nuancée. L’article 161 du Code foncier de 2018 exige en principe l’immatriculation préalable à tout transfert de propriété, sous peine de nullité absolue. En pratique, de nombreuses transactions se font encore avec des certificats administratifs ou des attestations villageoises, qui sont reconnus comme modes de preuve par l’article 665. Acheter sans titre foncier est donc courant, mais juridiquement risqué : seul le titre foncier garantit une protection définitive et incontestable (article 666).

Sources et références juridiques

• Code foncier et domanial du Togo – Loi n°2018-005 du 14 juin 2018, 724 articles. Téléchargeable sur le site officiel de la Direction du Cadastre, de la Conservation Foncière et de l’Enregistrement (DCCFE)
• Code des personnes et de la famille du Togo – Loi n°2012-014 du 6 juillet 2012, modifiée par la loi n°2014-019 et la loi n°2022-017. Articles 498 à 512 (indivision). Texte intégral : FAO / FAOLEX (PDF)
• Code pénal du Togo – Loi n°2015-010 du 24 novembre 2015 portant nouveau Code pénal. Articles 448-452 (escroquerie), articles 713-714 (infractions foncières). Texte intégral : Journal Officiel de la République Togolaise (PDF)
• Direction du Cadastre, Conservation Foncière et Enregistrement (DCCFE/OTR) – Portail officiel des services fonciers du Togo : dadc.gouv.tg
• Togo First – « Comment obtenir un titre foncier au Togo » (procédure simplifiée, plateforme E-foncière) : togofirst.com
• Site officiel de la République Togolaise – « Le Parlement togolais adopte le nouveau Code foncier à l’unanimité » (2018) : republiquetogolaise.com
• Banque mondiale – « Mettre le marché foncier au service d’un développement efficient et inclusif du Grand Lomé » – Revue du secteur foncier urbain et péri-urbain au Togo : documents.worldbank.org (PDF)

Cet article est publié à titre informatif et ne constitue pas un avis juridique. Pour une consultation personnalisée, adressez-vous à un avocat ou un notaire.

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